Con la inflación de 2025 en 5,10 %, los contratos de arrendamiento de vivienda urbana podrán ajustarse en 2026 hasta ese tope. Estos son los montos máximos, las reglas legales y el contexto del mercado de arriendos en el país.
El anuncio del Índice de Precios al Consumidor (IPC) al cierre de 2025, que se ubicó en 5,10 %, volvió a poner sobre la mesa una de las principales preocupaciones de millones de hogares en Colombia: ¿cuánto puede subir el valor del arriendo en 2026?
La cifra, revelada por el DANE, es determinante no solo para el ajuste de bienes y servicios, sino también para los contratos de arrendamiento de vivienda urbana, que por ley están directamente atados a la inflación del año inmediatamente anterior.
El tope legal del aumento en 2026
De acuerdo con la Ley 820 de 2003, que regula los contratos de arrendamiento de vivienda urbana, el aumento del canon solo puede hacerse hasta el porcentaje del IPC certificado del año anterior. Es decir, para 2026, el incremento máximo permitido será del 5,10 %.
El artículo 20 de esta ley establece que, una vez cumplidos 12 meses desde la firma del contrato o desde el último ajuste, el arrendador puede incrementar el canon “hasta un máximo igual al porcentaje del IPC”. No más.
Además, el artículo 18 fija un límite adicional: el valor del arriendo nunca puede superar el 1 % del valor comercial del inmueble, incluso después del ajuste.
Ejemplos claros: ¿cuánto subiría su arriendo?
Con base en el IPC del 5,10 %, estos serían los incrementos máximos permitidos por la ley en algunos casos frecuentes:
- Si paga $1.000.000 mensuales:
- Incremento máximo: $51.000
- Nuevo arriendo: $1.051.000
- Si paga $2.000.000 mensuales:
- Incremento máximo: $102.000
- Nuevo arriendo: $2.102.000
- Si paga $1.800.000 mensuales:
- Incremento máximo: $91.800
- Nuevo arriendo: $1.891.800
La fórmula es sencilla y directa:
Canon actual × 5,10 % = incremento máximo permitido.
Lo que muchos propietarios e inquilinos confunden
Expertos en derecho inmobiliario recuerdan varios puntos clave que suelen generar conflictos entre arrendadores y arrendatarios:
- El aumento del arriendo no se rige por el salario mínimo, sino exclusivamente por el IPC. Aunque el salario mínimo suba más, ese porcentaje no puede aplicarse al canon de arrendamiento.
- El incremento no se aplica automáticamente en enero. Solo puede cobrarse cuando se cumpla el período pactado en el contrato (generalmente 12 meses). Si el contrato se renueva en abril de 2026, el aumento solo puede aplicarse desde ese mes.
- Arrendador e inquilino pueden negociar. Es totalmente legal acordar un aumento menor al IPC o incluso no realizar ningún incremento.
- La Ley 820 solo aplica para vivienda urbana. Inmuebles comerciales, bodegas u oficinas se rigen por otras normas y por la autonomía contractual.
- El aumento debe notificarse por escrito, mediante medios válidos como correo electrónico, correo certificado u otros canales autorizados.
- El canon puede pactarse en moneda extranjera, pero el pago debe hacerse en pesos colombianos, según la tasa de cambio acordada en el contrato.
¿Qué pasa si el aumento es ilegal?
Si un arrendador intenta subir el arriendo por encima del IPC, sin haber cumplido los 12 meses desde el último ajuste, o sin notificación formal, ese incremento puede considerarse inaplicable jurídicamente. En esos casos, el arrendatario tiene la posibilidad de impugnar el aumento ante las autoridades competentes o acudir a instancias de conciliación.
Un país de arrendatarios
El debate sobre los arriendos se da en un contexto estructural. Según la última Encuesta de Calidad de Vida del DANE, Colombia se ha consolidado como un país de arrendatarios:
- De más de 18,4 millones de hogares, alrededor de 7,4 millones viven en arriendo.
- El mercado de alquiler mueve cerca de 60 billones de pesos al año.
- Colombia lidera en la región el porcentaje de población que arrienda vivienda, por encima de países como República Dominicana, Ecuador y Honduras.
Presión del mercado y alza de precios
Datos del sector muestran que entre enero y diciembre de 2025 se realizaron más de 47 millones de búsquedas de arriendo en plataformas como Metrocuadrado. El 64 % de estas búsquedas se concentró en estratos 3 y 4, y el 75 %correspondió a apartamentos.
Al mismo tiempo, Camacol ha advertido una caída sostenida en la oferta de vivienda nueva: para noviembre de 2025 había cerca de 154.000 unidades en oferta, frente a 180.000 un año atrás. Esta reducción, sumada a la creación de 370.000 nuevos hogares cada año, ha presionado al alza los precios del arriendo.
A esto se suma la expansión de la renta corta: más de 67.000 viviendas turísticas operan actualmente en plataformas digitales, reduciendo la oferta de alquiler tradicional en varias ciudades.
Lo esencial para 2026
En conclusión, el arriendo en 2026 solo puede subir hasta el 5,10 %, siempre que se cumplan los tiempos y las condiciones del contrato. Ni el salario mínimo, ni decisiones unilaterales, ni la presión del mercado justifican aumentos superiores.