El Ministerio de Justicia reiteró recientemente que en Colombia existen sanciones vigentes para quienes utilizan su casa o apartamento en conjuntos residenciales para montar negocios sin cumplir con las normas legales y reglamentarias. Esta advertencia está dirigida principalmente a propietarios y arrendatarios que habitan edificios o conjuntos sometidos al régimen de propiedad horizontal.
¿Qué dice la ley sobre el uso de inmuebles en propiedad horizontal?
Según la Ley 675 de 2001, que regula la propiedad horizontal en Colombia, cada unidad privada debe respetar el uso de suelo definido en la escritura pública y en el reglamento interno de la copropiedad. En pocas palabras: si un inmueble está catalogado como residencial, no puede ser utilizado para actividades comerciales a menos que se realice una modificación formal y legal del uso de suelo.
El reglamento interno de cada conjunto o edificio define las reglas de convivencia y el destino permitido para cada unidad. Por ejemplo, en conjuntos de uso exclusivamente residencial no está permitido abrir tiendas, peluquerías, talleres u otros negocios que impliquen atención al público o tráfico constante de clientes.
Sanciones internas y legales
La administración de cada conjunto tiene la facultad de imponer multas a quienes incumplan el reglamento interno. Estas multas pueden alcanzar hasta el valor de una cuota ordinaria de administración, y el proceso sancionatorio debe respetar el debido proceso: notificación por escrito, posibilidad de descargos y audiencia.
Si el incumplimiento persiste o es considerado grave, intervienen normas de mayor jerarquía como el Código Nacional de Policía y la Ley 1388 de 1997, que contemplan multas entre 70 y 400 salarios mínimos legales mensuales vigentes (SMMLV), dependiendo de la gravedad de la infracción y si es reincidente. En casos extremos, las autoridades pueden ordenar el cierre definitivo del negocio.
¿Cómo hacer legal un negocio en propiedad horizontal?
Para que un inmueble residencial pueda usarse legalmente con fines comerciales, es indispensable realizar un trámite de cambio de uso de suelo ante la autoridad urbanística competente —ya sea la alcaldía o la curaduría urbana— y registrar dicha modificación mediante escritura pública en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.
Además, en conjuntos residenciales, la Asamblea General de Propietarios debe aprobar la modificación del reglamento interno, lo que suele requerir mayorías calificadas. Solo con estos pasos se puede garantizar que el negocio opere sin riesgo de sanciones y respetando la convivencia.
Recomendaciones para propietarios y arrendatarios
- Verificar el uso de suelo autorizado en la escritura pública del inmueble.
- Consultar el reglamento interno del conjunto o edificio para conocer las normas sobre actividades comerciales.
- No iniciar negocios sin autorización, para evitar multas y posibles conflictos legales.
- Atender cualquier notificación de la administración o autoridades, respondiendo en los plazos establecidos.
- En caso de querer abrir un negocio legalmente, tramitar el cambio de uso de suelo y la respectiva modificación del reglamento.
Impacto en la convivencia y seguridad
La ley busca proteger la tranquilidad y seguridad de los residentes, evitando conflictos derivados de ruidos, tránsito constante de personas, uso inadecuado de zonas comunes o afectaciones a la estabilidad estructural de los edificios.
Los residentes que detecten negocios no autorizados pueden presentar quejas ante la administración del conjunto o acudir a la inspección de policía y autoridades urbanísticas para hacer valer sus derechos.